Das Eigentum an einem Grundstück kann bei Wohnungseigentum durch einen Teilungsvertrag auf bestehende oder zukünftige Miteigentümer aufgeteilt werden.

Diese erhalten Miteigentumsanteile. Die Miteigentumsanteile sind verbunden mit entweder einem Wohnungs- (Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung) oder einem Teileigentum (nicht zu Wohnzwecken dienende Räume) an einem auf dem Grundstück bereits errichteten oder an einem noch zu errichtenden Gebäude. Notwendig, aber ausreichend ist, dass die Vertragsschließenden mit Beurkundung des Sondereigentums als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Mit Eintragung im Wohnungsgrundbuch ist das Wohnungseigentum rechtlich selbstständig und kann frei verkauft werden. Wir gestalten für Sie gern einen Teilungsvertrag oder beraten Sie bei der richtigen Formulierung.

Die Teilungserklärung ermöglicht es einem Alleineigentümer, Miteigentum an einem Grundstück zu bilden und dieses mit Sondereigentum an einem errichteten oder noch zu errichtenden Gebäude zu verbinden.

Einzelne Gebäudeflächen stehen allen Miteigentümern als Gemeinschaftseigentum zu. Durch die Teilungserklärung und Begründung von Wohnungseigentum können so frei veräußerliche Wohnungseigentumsrechte geschaffen werden. Weil das Gesetz eine Teilung auch in Bezug auf noch zu errichtende Gebäude erlaubt, können z.B. Bauträger noch vor Baubeginn oder während des Baus, die Wohnungseigentumsrechte an neue Eigentümer veräußern. Die Aufteilung einer Immobilie durch Bildung von Wohnungseigentum ist oft auch interessant für eine Erbengemeinschaft oder ein Ehepaar bei Scheidung zur Vermögensauseinandersetzung, was im Rahmen unserer erbrechtlichen und familienrechtlichen Tätigkeit schon öfter vorgekommen ist.

Das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander wird durch die Gemeinschaftsordnung bestimmt.

Welche speziellen Rechte und Pflichten Sie als Wohnungseigentümer haben, können Sie hierin nachlesen. Daher ist es wichtig, sich bei Kauf eines Wohnungseigentums hierüber zu informieren oder bei Begründung des Wohnungseigentums auf eine gute Gestaltung der Gemeinschaftsordnung zu achten. Vertrag ist nicht Vertrag und Teilungserklärung ist nicht Teilungserklärung. Wir beraten Sie hier vor dem Hintergrund unserer langjährigen Gestaltungs- und Prozesserfahrung.

Sondereigentum ist das Recht, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben zu verfahren.

Innerhalb der im Sondereigentum stehenden Räumlichkeiten kann der Eigentümer also nach Lust und Laune Veränderungen an seiner Wohnung vornehmen. Die Grenze dieser Handlungsfreiheit findet sich in der Berührung von Gemeinschaftseigentum. Es ist daher wichtig zu wissen, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist. Wir helfen bei Zweifelsfragen gern weiter. Auch bei dem Tausch von Sondereigentum (Kellerwechsel oder Wechsel von Garagen) mit einem anderen Wohnungseigentümer beraten wir über die richtige Vorgehensweise.

Im Gebäude sind stets zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmte Einrichtungen wie Zugänge, Heizanlagen, Waschkeller etc. vorhanden, die nicht einem einzelnen Wohnungseigentümer zugeordnet werden können und dürfen.

Streit gibt es oft, wenn es um die Pflege und Nutzung dieser Gemeinschaftsräume geht. Oftmals führen auch anstehende Renovierungsarbeiten wie Hausanstrich oder Schäden an Gemeinschaftsanlagen zu Streit. Wir vertreten Sie mit unsere gesamten Erfahrung bei Streitschlichtungsgesprächen und sagen Ihnen, wann es sich lohnt, um seine Rechte zu kämpfen. Sondernutzungsrecht Neben Sonder- und Teileigentum kann die alleinige Nutzungsberechtigung auch durch ein Sondernutzungsrecht sichergestellt werden. Sondernutzungsrechte sind meist an Stellplätzen im Freien oder Terrassen bzw. kleinen Gärten begründet. Sie beinhalten außer dem Recht zur Nutzung das Recht zum Ausschluss der anderen Miteigentümer von jeglicher Nutzungsmöglichkeit. Finanzwesen der Wohnungseigentümer Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss für die Instandhaltung und Instandsetzung Instandhaltungsrücklagen bilden. Diese werden mit dem Wohngeld gezahlt und werden von der Wohnungsverwaltung verwaltet. Die Eigentümergemeinschaft verfügt über die Rücklagen durch Beschluss. Mit dem Wohngeld erfolgt auch eine Abschlagszahlung für Nebenkosten. Der Schlüssel für die Abschlagszahlungen wird ebenfalls in der Eigentümerversammlung festgelegt bzw. eventuell bei Bedarf verändert. Die Erforderlichkeit hierzu signalisiert oftmals die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft. Nicht selten ergeben sich Fragen zur Verwaltertätigkeit oder Unzufriedenheit über diese. Oftmals denken Eigentümer ihnen wären aufgrund längerfristiger Verwalterverträge die Hände gebunden und ein Vorgehen gegen den Verwalter trotz nicht ordnungsgemäßer Verwaltung nicht möglich. Dies stellt sich häufig schon im Erstberatungsgespräch als Irrtum heraus, so dass häufig bereits dort tragfähige Lösungen erarbeitet werden können.

Die Eigentümerversammlung bestimmt die Geschicke der Gemeinschaft. Sie entscheidet über wirtschaftlich für die Eigentümer wichtige Fragen. Deshalb ist es unerlässlich die Rechte der Eigentümergemeinschaft, die Voraussetzungen einer ordnungsgemäßen Beschlussfassung und die Rechte eines jeden Wohnungseigentümers zu kennen.

Hinsichtlich der Einberufung einer Eigentümerversammlung sowie der Erstellung der Tagesordnung sind einige formale Dinge zu beachten, die die Einholung anwaltlichen Rates empfehlenswert machen. Oftmals ergeben sich hier formale Mängel, die eine Beschlussanfechtung ermöglichen und eventuell die Einberufung einer erneuten Eigentümerversammlung erforderlich werden lassen. Wenn Sie mit dem Beschluss der Eigentümerversammlung nicht einverstanden sind, ist es wichtig, umgehend anwaltliche Beratung zu vereinbaren. Die Klagefrist zur Beschlussanfechtung beträgt ein Monat seit Beschlussfassung, nicht - und dies ist in jedem Fall zu beachten - seit Zugang eines Protokolls über den jeweiligen Beschluss. Schnelles Handeln ist daher wichtig. Gerichtliches Verfahren Streitigkeiten rund ums Wohnungseigentum werden im Zivilverfahren entschieden. Bei derartigen Streitigkeiten handelt es sich größtenteils um Anfechtungsverfahren getroffener Mehrheitsbeschlüsse bzw. das Angreifen nichtiger Beschlüsse, welche in Eigentümerversammlungen getroffen wurden. Aufgrund der kniffligen, rechtsprechungsgeprägten Materie des Wohnungseigentumsrechts ist die Beauftragung eines Fachanwalts zu Ihrer Interessenvertretung dringend zu empfehlen.